前两天没事儿，往粉丝群里面扔了一套绿都澜湾知了公寓的二手房。很多人不理解，问价格都已经这么离谱了吗？

因为当初这里的公寓9000左右往外卖的时候，我劝过一个粉丝小姑娘，让他可以再等一等看。

虽然最终不知道他到底买了没有买，但是我确实认为郑州的公寓市场其实在两年前就已经出现了很大的问题。

所以很多人感慨，说郑州公寓市场已死，只是选择了秘不发丧。

如果一定要说原因，那就是供应量的问题。

因为整个市场还没有彻底冷却下来，所以当时的公寓还是比较好卖的，原因就是总价足够的低。

但是有个问题就是当时的供应量太大，除了原来规划的大批量的公寓本身之外，因为写字楼市场早就歇火了，所以很多项目都把原来的写字楼改成了小公寓往外卖，结果导致整个市场崩得很快。

因为海量的供应，导致那些买小公寓的投资者，还有刚工作的小姑娘，套得太牢了。

买这种小公寓，要么自己住，要么租出去。

如果住的话，那么问题就不说了，隔音问题，商业水电的问题，尤其是居住品质太差了。

大多数没有暖气，没有天然气，其中有暖气的只占很小一部分。

有些单身的买了之后，等两年交了房，花几万块钱装修一下，住两年还马马虎虎。

但是你结婚之后，即使没有小孩子，就已经住不开了，这时候怎么办？

很多人买公寓的目的就是为了大不了先买一套，即使以后不住了，我还能卖出去，或者租出去。

但是想卖出去就不要想了，一个是市场的问题，一个是税费的问题。

更关键的问题是，还有一个是租金的问题。

我们不说小公寓之间彼此的竞争有多激烈，我就说三个竞争者。

第一个，安置房。

最近几年，郑州的安置房不管是怎么拖，陆陆续续交房的，动辄一个项目几千套，这些都会进入到租房市场。

第二个，商品房。

郑州不仅有很多小的商品房入住，包括三环内还有很多小项目、小户型入住的推出来之后，也会进入到租房市场。

第三点，最致命的，人才公寓。

政府收购了大量的人才公寓，统一装修，统一配备硬件，只需要符合基本的要求，设置一个大专的门槛，租金它就卡在了安置房和商品房的中间。

你的公寓跟他拼的时候，人家比你便宜，人家配置比你全，人家入住的邻居基本上全部都是素质相对高一点的人。

更关键的问题是，他们不需要跟房东打交道，手机上申请之后，甚至不需要见到任何人，就可以直接拎包入住。

郑州市在十四五期间，也就是2021-2025年期间计划筹集总计40万套（间） 保障性租赁住房和人才公寓。

几万套几万套的进入市场，你怎么竞争？

以前还有一些人是买了公寓做工作室或者做公司的，现在写字楼有多便宜我们暂且不说，还有一堆的产业园也在竞争。

更关键的问题是，现在住宅也能注册公司，也能开对公账户了。

如果使用体验更差，价格也没有足够的优惠，那它的竞争力在哪里？

所以现在的情况，它就是卖也卖不动，租也租不上价，更缺乏的是流动性。

至于现在城发集团去收购很多开发商的项目做人才公寓，如果你开发商关系不够硬，人家还不一定要，对不对？

更关键的问题是大家一定要考虑清楚，人才公寓它是市场现状的一种结果，它不是原因。

所以才会说所谓性价比，其实都是价格跌出来的。